من متوجه هستم که این پست وبلاگ ممکن است مبهم به نظر برسد زیرا محتوای آن فقط برای تعداد کمی از کارآفرینان خوش شانس کاربرد دارد. با این حال، با توجه به مقدار توصیه‌های بدی که توسط مشاوران سرمایه‌گذاری سنتی ارائه می‌شود و اینکه هر کارآفرینی که من از آن حمایت می‌کردم و با موفقیت از آن خارج می‌شد، از من می‌پرسیدند که چگونه سرمایه‌شان را مدیریت کنم، احساس کردم پست باید نوشته شود.

اکثر مشاوران سنتی مدلی دارند که اساساً به این صورت است: سهام داخلی 30٪ (تقسیم بین سرمایه های کلان و سرمایه متوسط)، سهام بین المللی 20٪، املاک و مستغلات 20٪، درآمد ثابت 20٪، جایگزین ها 5٪ (صندوق خصوصی و صندوق های تامینی). ) نقدی 5 درصد درصدها با توجه به اطلاعات جمعیتی و مشخصات ریسک شما کمی متفاوت است، اما از نظر جهت درست هستند. جالب توجه است، اغلب تخصیص‌ها بین تهاجمی‌ترین و محافظه‌کارانه‌ترین توصیه‌های پورتفولیوی آن‌ها تفاوت چندانی ندارند.

این مدل‌ها بر اساس حق بیمه تاریخی و نوسانات هر طبقه دارایی است. مواقعی وجود دارد که این تخصیص ممکن است منطقی باشد. با این حال، مدل‌ها ارزیابی هر طبقه دارایی را در زمان سرمایه‌گذاری منصفانه می‌دانند. ارزش گذاری که در آن وارد بازار می شوید واقعاً مهم است. به عنوان مثال، در این دوره از نرخ های پایین تاریخی، داشتن درآمد ثابت معنی ندارد. بازدهی آنقدر پایین است که ممکن است نقدی هم داشته باشید. شما به طور منصفانه بابت ریسک پیش‌فرض جبران نمی‌شوید. با افزایش نرخ بهره، قیمت اوراق بدتر کاهش می یابد. به همین ترتیب، قیمت سهام احساس می شود غنی است. نسبت p/e S&P 500 25.5 است با وجود سود بالای 8 درصدی شرکت ها از لحاظ تاریخی. از نظر تاریخی، S&P با ap/e 14 معامله می‌شد و سود شرکت‌ها به طور متوسط ​​5٪ بود.

از لحاظ تاریخی، من در سهام ایالات متحده با کیفیت بالا و سود سهام بالا سرمایه گذاری کردم. آنها پول نقد تولید کردند و از ارزش آن قدردانی کردند. با توجه به اینکه در حال حاضر از طریق شغل روزانه خود بیش از حد در معرض این بخش هستم، من صاحب سهام فناوری نبودم. من همچنین در سهام هیچ شرکت مالی سرمایه گذاری نکردم. با وجود بهبود ترازنامه ها، یک بحران همچنان می تواند به راحتی تمام سهام را از بین ببرد. با این حال، من در اوایل سال جاری به دلیل نگرانی های مربوط به ارزش گذاری، قرار گرفتن در معرض سهام خود را نقد کردم.

در صندوق‌های دارای مدیریت فعال و صندوق‌های تامینی سرمایه‌گذاری نکنید. بانکداران آنها را دوست دارند زیرا کارمزدهای بالایی ایجاد می کنند، اما بدون کارمزد اساساً هیچ کدام از آنها در بلندمدت بهتر از S&P 500 عمل نمی کنند. بدتر از آن، ما اغلب بعد از اینکه عملکرد خوبی داشتند، روی آنها سرمایه گذاری می کنیم، که معمولاً تنها منجر به بازگشت بدی می شود. من همچنین در صندوق های سهام خصوصی تحت فشار بانک ها سرمایه گذاری نمی کنم. طبقه دارایی از منظر IRR خوب است، اما وجوه برای همیشه (10 سال به بالا) نقدینگی ندارند و کارمزدها بخش بزرگی از بازده را می‌خورند. همچنین همبستگی بسیار کمی بین بازده صندوق های تاریخی و آینده در سهام خصوصی وجود دارد.

علاوه بر این، هرگز نباید در حاشیه قرض بگیرید. هر بانکداری که تا به حال ملاقات کردم برای این کار فشار می آورد. آنها به شما می گویند: «یک میلیون دلار در اوراق قرضه سرمایه گذاری کنید که 4 درصد درآمد دارند و ما 1 میلیون دلار با 2 درصد به شما وام می دهیم. نه تنها از تجارت پول در می آورید، بلکه هنوز یک میلیون دلار دارید که می توانید روی هر چیزی خرج کنید!» این ایده خوبی به نظر می رسد، اما ایده وحشتناکی است زیرا در یک لحظه دشوار (مثلاً بحران 2008/2009) دارایی های شما از ارزش می افتد. برای پوشش مابه التفاوت، بانک یک تماس سرمایه برقرار می کند و از شما می خواهد که برای جبران زیان به آنها پول نقد بدهید. همان لحظاتی است که می‌خواهید بیشترین پول نقد را فرصت‌طلبید و دارایی‌ها را ارزان بخرید. 2% در سال ارزشش را ندارد. پول را نقد نگه دارید. هنگامی که بحران رخ می دهد، می توانید با سرمایه گذاری در دارایی های با کیفیت بالا و قیمت پایین، 100% + را به دست آورید.

من نسبت به املاک و مستغلات شخصی بدبین هستم زیرا معمولاً آن را مصرف می دانم تا سرمایه گذاری. در شهری مانند نیویورک، بازده اجاره 2 تا 4 درصد ناچیز است. اگر کل هزینه‌های مالکیت ماهانه (هزینه وام مسکن + هزینه فرصت پیش‌پرداخت خود را – یا فرض کنید 100٪ وام مسکن برای ساده‌تر کردن ریاضیات + مالیات بر دارایی + تعمیر و نگهداری + میانگین هزینه‌های ماهانه تعمیر چیزهایی که خراب می‌شوند) را با خود مقایسه کنید. اجاره، اجاره می تواند 2 تا 3 برابر ارزان تر از داشتن باشد! گفته می شود، بسیاری از مردم دوست دارند محل اقامت اصلی خود را داشته باشند. اگر با بودجه شما مطابقت دارد و از این واقعیت آگاه هستید که مصرف است و سرمایه گذاری نیست، هر کاری که شادی شما را به حداکثر می رساند انجام دهید ( اجاره … مگر اینکه بخواهید بخرید )

املاک و مستغلات یکی از جذاب ترین کلاس های دارایی در حال حاضر است، اگر قصد خرید املاک و مستغلات را ندارید، می خواهید در آن زندگی کنید. اگر پورتفولیوی متنوعی دارید، بسیار ایمن است و می‌توانید بسته به جغرافیایی که در آن سرمایه‌گذاری می‌کنید، نرخ‌های سقفی (درآمد عملیاتی خالص تقسیم بر قیمت خرید) بین 6 تا 13 درصد در مقیاس ایجاد کنید. برای دریافت بهترین معاملات، معمولاً به صورت نقدی خرید می‌کنید و می‌توانید بعداً مجدداً سرمایه‌گذاری کنید. من و خوزه با استفاده از این استراتژی بین سال های 2011 تا 2013 چندین ساختمان آپارتمان چندخانواری در برلین خریدیم. برادرم اولیویه، که Home61 را اداره می‌کند، به دفاتر خانوادگی کمک می‌کند تا مجموعه‌هایی از املاک درآمدزا در میامی، فلوریدا و کلمبوس، اوهایو را با موفقیت بزرگ بسازند. توجه داشته باشید که این رویکرد در شهرهایی مانند نیویورک و سانفرانسیسکو که نرخ سقف بسیار پایین است، کار نمی کند.

یکی دیگر از رویکردهای موفق املاک، انجام آربیتراژ بین اجاره های بلند مدت و کوتاه مدت است. می‌توانید آپارتمان‌ها را بخرید یا اجاره‌های بلندمدت بگیرید، سپس آن‌ها را در Airbnb (یا بازارهای اجاره‌ای میان‌مدت که برای مسکن شرکت‌ها و غیره استفاده می‌شود) برای مدت کوتاه‌تری اجاره کنید. حتی با در نظر گرفتن هزینه های یک شرکت مدیریت (با فرض اینکه نمی خواهید همه کارها را خودتان انجام دهید) چندین شهر وجود دارد که می توانید سالانه 15 تا 25 درصد بازده خالص داشته باشید. معمولاً مقیاس‌پذیری کمتری دارد زیرا بسیاری از ساختمان‌ها و اجاره‌نامه‌ها اجازه اجاره فرعی را نمی‌دهند و برخی شهرها اجازه نمی‌دهند فهرست‌های متعدد در Airbnb داشته باشند یا اقامت کوتاه‌مدت (مثلاً زیر ۳۰ روز) را محدود می‌کنند، اما این یکی از بالاترین بازدهی است که می‌توانید ایجاد کنید. در بازار.

جای تعجب نیست که طبقه دارایی که من بیشتر از همه دوست دارم سرمایه گذاری های فناوری در مراحل اولیه است. این یکی از معدود بخش‌هایی از اقتصاد است که رشد واقعی را ارائه می‌کند که در آن شرکت‌ها می‌توانند به سرعت رشد کنند. در عین حال، به دلیل اقتصادی بودن صندوق‌های خطرپذیر که در آن سالانه 2 درصد کارمزد مدیریت و 20 درصد سود دریافت می‌کنند، بهترین سرمایه‌گذاران انگیزه‌ای برای جمع‌آوری وجوه بزرگ‌تر و سرمایه‌گذاری در معاملات بعدی دارند. واقعاً با یک صندوق 30-50 میلیون دلاری نمی توان درآمد داشت. اقتصاد یک صندوق اولیه تنها در صورتی کار می کند که شما مبلغ بسیار زیادی از پول شخصی خود را سرمایه گذاری کنید که در آن 100٪ سود به جای 20٪ به دست آورید. به این ترتیب، سرمایه گذاری در مراحل اولیه یک طبقه دارایی رقابتی در خارج از YC نیست. در FJ Labs، ما عمدتاً با فرشتگان کمتر پیچیده ای رقابت می کنیم که چند معامله در سال انجام می دهند. بهترین سرمایه گذاران در A16Z، Sequoia یا Greylock هستند که معاملات مرحله بعدی را انجام می دهند.

به نحوی که سرمایه گذاری در مراحل اولیه با توجه به میزان عدم قطعیت آینده، کمتر به انتخاب برندگان مربوط می شود و بیشتر در مورد اجتناب از سرمایه گذاری های بد است. آن را با یک سبد بسیار متنوع از حداقل 50 سرمایه گذاری مخلوط کنید و می توانید بازده عالی داشته باشید. من در طول 19 سال گذشته در این کلاس دارایی به طور متوسط ​​70٪ IRR با مضرب 6.3 برابر ایجاد کردم، مسلماً با پایه دارایی بسیار کوچک شروع کردم. بسیار مهم است که هم از نظر زمانی و هم از نظر تعداد شرکت ها متنوع باشید. 2-3 سال سرمایه گذاری کنید. اگر جریان معامله ندارید، ساده‌ترین راه برای قرار گرفتن در معرض طبقه دارایی، سرمایه‌گذاری در صندوق‌های چند شرکتی، مانند صندوق‌های FundersClub است. شما همچنین می توانید در معاملات فردی سرمایه گذاری کنید، اما بدیهی است که در معاملات فردی بسیار کمتر از سرمایه گذاری سرمایه گذاری کنید. همچنین توجه داشته باشید که این صندوق ها سنتی نیستند. فقط یک فراخوان سرمایه اولیه وجود دارد و آنها پولی را برای prorata نگه نمی‌دارند، به این معنی که وقتی پولشان تمام شد، یک صندوق دیگر انجام می‌دهند. اگر می‌خواهید سرمایه‌گذاری کنید، تخصیصی را که می‌خواهید در یک صندوق سرمایه‌گذاری کنید، انتخاب کنید و آن را به بخش‌های جداگانه تقسیم کنید تا در طی 2 تا 3 سال یا بیشتر در معرض چندین صندوق قرار بگیرید.

II همچنین مقدار کمتری پول را به شکل متمرکزتری در چند شرکت قبل از عرضه اولیه سهام مانند Airbnb سرمایه گذاری می کند. شما 10 برابر نمی کنید، اما این یک راه خوب برای انجام یک 1.5 تا 3 برابر در چند سال و گرفتن یک IRR عالی است. شما نباید روی «یونیکورن‌های سوداگرانه» سرمایه‌گذاری کنید که شرکت‌هایی هستند که در مراحل اولیه ارزش‌گذاری میلیارد دلاری دارند، بلکه باید روی استارت‌آپ‌های با سابقه‌تر با مدل‌های تجاری معتبر در مسیر IPO سرمایه‌گذاری کنید. Airbnb بهترین مثال در حال حاضر است.

توصیه می‌کنم بخش بزرگی، 20 تا 30 درصد از دارایی خالص خود را به صورت نقد نگه دارید. بانکداران از این متنفرند زیرا فکر می کنند ما پول را روی میز می گذاریم. اما اغلب تعقیب بازدهی در محیط‌هایی با نرخ پایین مانند برداشتن سکه در مقابل غلتک بخار است. با توجه به پایین بودن بازدهی و تورم، بهتر است پول نقد را حفظ کنید. هزینه فرصت بسیار کم است و با خرید دارایی های باکیفیت با تخفیف های زیاد، فرصت های شگفت انگیزی را برای بازدهی بالا در مواقع بحران فراهم می کند. توجه داشته باشید که برای این کار به خلق و خوی مخالف نیاز دارید. وقتی مردم می ترسند و به نظر می رسد که دنیا به پایان می رسد، باید مایل به خرید باشید. همچنین باید بخشی از پول نقد را برای راه اندازی استارتاپ بعدی خود استفاده کنید. 500 هزار دلار اول – 1 میلیون دلار گران ترین و کم هزینه ترین سرمایه ای است که می توانید به دست آورید. اگر بتوانید از بالا بردن آن اجتناب کنید، خیلی بهتر است. با این حال مطمئن شوید که همچنان در فرآیند تولید ایده و اجرای استارتاپ خود کوشا هستید. برای اکثر مردم، من توصیه نمی کنم که بیش از 10٪ را در راه اندازی بعدی خود در معرض خطر قرار دهند.

به عنوان مثال، اگر فقط 10 میلیون دلار مالیات خالص به دست آورده اید، می خواهید صاحب خانه خود شوید و استراتژی فوق را دنبال می کنید، آن را به روش زیر اجرا می کنید:

خرید یک آپارتمان 4 میلیون دلاری

• 3 میلیون دلار از 4 میلیون دلار را با بهره 3.5 درصد به مدت 30 سال قرض بگیرید.
• می توانید سود پرداختی را از مالیات خود کسر کنید
• در حال حاضر شما هنوز 9 میلیون دلار پول نقد دارید

2.5 میلیون دلار در املاک و مستغلات درآمدزا سرمایه گذاری کنید

• این سرمایه گذاری “ایمن” شما است و باید در بسیاری از املاک در چندین جغرافیا سرمایه گذاری شود
• t به معنای تولید پول نقد است. نرخ سرمایه خالصی که برای آن خرید می کنید 6 تا 13 درصد است و با یک استراتژی اجاره کوتاه مدت موثر می تواند به 25 درصد برسد.
• اکنون 6.5 میلیون دلار پول نقد دارید

2.5 میلیون دلار در استارت آپ های اولیه سرمایه گذاری کنید

• برای موفقیت در حداقل 50 استارتاپ باید سرمایه گذاری کنید
• این به شما یک نمونه کار متنوع می دهد
• ساده‌ترین راه برای انجام این کار ممکن است فقط حمایت از سرمایه‌های چند شرکتی، مانند سرمایه‌گذاری در FundersClub باشد.
• من احتمالاً 500 هزار دلار / صندوق می گذارم
• شما همچنین باید در معاملات جالبی که از دوستان خود می بینید و به آنها اعتقاد دارید سرمایه گذاری کنید
• شما اکنون 4 میلیون دلار پول نقد دارید – توجه داشته باشید که سرمایه گذاری ها در طول زمان انجام می شود، اما بهتر است وجوه را در ذهن خود “تخصیص” کنید، حتی اگر اولین چک شما فقط 500 هزار دلار باشد.

۱ میلیون دلار در استارت آپ های مرحله آخر سرمایه گذاری کنید

• من متوجه شدم که این ساده ترین راه برای ساختن 2-3 برابر به روشی نسبتاً ایمن است
• من معمولاً در 2 سال قبل از IPO در استارتاپ هایی مانند Airbnb، Coupang و غیره سرمایه گذاری می کنم.
• توجه داشته باشید که معمولاً باید چک های بزرگتر به مبلغ 250 هزار دلار بنویسید
• وقتی آنها را دیدم می توانم شما را به معاملات دعوت کنم
• شما اکنون 3 میلیون دلار پول نقد دارید – اما باز هم بیشتر پول نقد را برای مدت طولانی نگه می دارید

3 میلیون دلار نقد نگه دارید

• 0 دلار درآمد دارد، اما ایمن است
• این به شما $$$ می‌دهد تا در صورت مواجه شدن با فرصت‌ها، سرمایه‌گذاری کنید: شخصی به فوریت به پول نقد نیاز دارد و مایل است در صورت دریافت پول نقد، 50% تخفیف بفروشد، می‌توانید سهام با کیفیت بالا را پس از یک اصلاح عمده و غیره، ارزان بخرید.
• شما می توانید 1 میلیون دلار اول راه اندازی بعدی خود را تامین کنید و از درد و رقیق شدن دور دانه جلوگیری کنید

اگر ارزش‌گذاری سهام به میانگین بازگردد، من سرمایه‌گذاری‌های املاک و مستغلات و فناوری را هر کدام 500 هزار دلار کاهش می‌دهم و به جای آن، یک میلیون دلار را به سهام غیرتکنولوژیکی و غیرمالی با کیفیت بالا اختصاص می‌دهم که سود سهام پرداخت می‌کنند.

توجه به این نکته مهم است که تخصیص های فوق باید با توجه به نیازهای نقدی فردی و ارزش خالص شما متفاوت باشد. اگر یک میلیون دلار ارزش داشتید، تخصیص ها بسیار متفاوت بود. برعکس، اگر ارزش بسیار بیشتری داشتید، باید درصد کمتری از دارایی خالص خود را به محل سکونت اصلی خود اختصاص دهید.

دارایی های شما اکنون باید ایمن باشد تا بتوانید شب ها بهتر بخوابید 🙂