Ik realiseer me dat deze blogpost doucheachtig kan overkomen omdat de inhoud ervan alleen van toepassing is op heel weinig gelukkige ondernemers. Maar gezien de hoeveelheid slecht advies die traditionele beleggingsadviseurs geven en gezien het feit dat elke ondernemer die ik heb gesteund en die succesvol is uitgestapt, me vroeg hoe ze hun fondsen moesten beheren, vond ik dat deze post geschreven moest worden.

De meeste traditionele adviseurs hebben een model dat er in wezen als volgt uitziet: binnenlandse aandelen 30% (verdeeld tussen large cap en mid cap), internationale aandelen 20%, onroerend goed 20%, vastrentende waarden 20%, alternatieven 5% (private equity en hedgefondsen), contanten 5%. De percentages variëren een beetje afhankelijk van je demografische informatie en risicoprofiel, maar zijn richtinggevend. Interessant is dat de toewijzingen vaak niet veel verschillen tussen hun meest agressieve en conservatieve portefeuilleaanbevelingen.

Deze modellen zijn gebaseerd op de historische risicopremie en volatiliteit van elke activaklasse. Er zijn momenten waarop deze toewijzing zinvol kan zijn. De modellen gaan echter uit van de waardering van elke activaklasse als eerlijk op het moment van investeren. De waardering waarmee je de markt betreedt, is echt belangrijk. In deze periode van historisch lage rente heeft het bijvoorbeeld geen zin om vastrentende waarden te bezitten. De rendementen zijn zo laag dat je net zo goed in contanten kunt zitten. Je wordt niet eerlijk gecompenseerd voor wanbetalingsrisico. Erger nog, obligatiekoersen zullen dalen als de rente stijgt. Ook aandelenkoersen voelen rijk aan. De p/e-ratio van de S&P 500 is 25,5 ondanks historisch hoge bedrijfswinsten van meer dan 8%. Historisch gezien handelde de S&P tegen een p/e van 14 en bedrijfswinsten gemiddeld 5%.

Historisch gezien heb ik geïnvesteerd in Amerikaanse aandelen van hoge kwaliteit en met een hoog dividend. Ze genereerden geld en waardeerden. Ik bezat geen tech-aandelen, omdat ik al te veel blootgesteld ben aan de sector via mijn dagtaak. Ik heb ook niet geïnvesteerd in aandelen van financiële bedrijven. Ondanks verbeterde balansen kan een crisis nog steeds gemakkelijk al het eigen vermogen wegvagen. Ik heb mijn aandelenpositie eerder dit jaar echter geliquideerd uit bezorgdheid over de waardering.

Beleg niet in actief beheerde fondsen en hedgefondsen. Bankiers vinden ze leuk omdat ze hoge vergoedingen genereren, maar na aftrek van vergoedingen presteert in wezen geen van hen beter dan de S&P 500 op de lange termijn. Erger nog, we beleggen er vaak in nadat ze een goede run hebben gehad, wat meestal alleen maar leidt tot mean reversion. Ik zou ook niet investeren in private-equityfondsen die door banken worden gepusht. De beleggingscategorie doet het goed vanuit een IRR-perspectief, maar de fondsen zijn voor altijd illiquide (10+ jaar) en de kosten vreten een groot deel van het rendement op. Er is ook heel weinig correlatie tussen historische en toekomstige fondsrendementen in private equity.

Daarnaast moet je NOOIT lenen met marge. Elke bankier die ik ooit heb ontmoet, dringt hierop aan. Ze vertellen je: “Investeer $1 miljoen in obligaties die 4% opleveren en wij lenen je $1 miljoen tegen 2%. U verdient niet alleen geld aan de transactie, maar u hebt nog steeds de $1 miljoen om uit te geven aan wat dan ook!”. Het klinkt als een goed idee, maar het is een verschrikkelijk idee omdat op een moeilijk moment (bijv. de crisis van 2008/2009) je activa in waarde dalen. Om het verschil te dekken zal de bank een beroep doen op het kapitaal en je vragen om hen geld te geven om de verliezen te dekken. Dat zijn precies de momenten waarop je het meeste geld wilt hebben om opportunistisch te zijn en goedkoop activa te kopen. De 2% per jaar is het gewoon niet waard. Bewaar het geld in contanten. In tijden van crisis kun je 100%+ verdienen door te beleggen in activa van hoge kwaliteit tegen een lage prijs.

Ik ben meer agnostisch over persoonlijk onroerend goed omdat ik het meestal beschouw als consumptie in plaats van een investering. In een stad als New York is het huurrendement een schamele 2-4%. Als je de totale maandelijkse eigendomskosten (hypotheekkosten + opportuniteitskosten van je aanbetaling – of ga er gewoon van uit dat je een 100% hypotheek hebt genomen om de wiskunde eenvoudiger te maken + onroerendgoedbelasting + onderhoud + gemiddelde maandelijkse kosten voor het repareren van dingen die kapot gaan) vergelijkt met je huur, dan kan huren 2 tot 3 keer goedkoper zijn dan bezitten! Dat gezegd hebbende, vinden veel mensen het heerlijk om hun hoofdverblijfplaats te bezitten. Als het binnen je budget past en je je bewust bent van het feit dat het consumptie is en geen investering, doe dan wat je geluk maximaliseert(Huren … tenzij je wilt kopen)

Vastgoed is een van de meest aantrekkelijke beleggingscategorieën op dit moment, als je geen vastgoed koopt waar je in wilt wonen. Als je een gediversifieerde portefeuille hebt, is het erg veilig en kun je cap rates (netto operationeel inkomen gedeeld door aankoopprijs) van 6-13% op schaal genereren, afhankelijk van de geografie waarin je investeert. Voor de beste deals koop je meestal contant en kun je later herfinancieren. Jose en ik hebben tussen 2011 en 2013 verschillende appartementencomplexen in Berlijn gekocht met deze strategie. Mijn broer Olivier, die Home61 runt, helpt familiebedrijven met het opbouwen van portefeuilles van inkomstengenererend onroerend goed in Miami, Florida en Columbus, Ohio, en met veel succes. Merk op dat deze aanpak niet werkt in steden als New York en San Francisco waar de rendementen extreem laag zijn.

Een andere succesvolle vastgoedaanpak is arbitrage tussen lange- en kortetermijnverhuur. Je kunt appartementen kopen of voor lange tijd huren en ze vervolgens voor een kortere periode verhuren via Airbnb (of marktplaatsen voor middellange termijnverhuur die gebruikt worden voor bedrijfshuisvesting, enz. Zelfs als je rekening houdt met de kosten van een beheermaatschappij (ervan uitgaande dat je niet al het werk zelf wilt doen) zijn er verschillende steden waar je 15-25% nettorendement per jaar kunt genereren. Het is meestal minder schaalbaar omdat veel gebouwen en huurcontracten onderverhuur niet toestaan en sommige steden het niet toestaan om meerdere advertenties op Airbnb te hebben of kortetermijnverblijven beperken (bijv. minder dan 30 dagen), maar het is een van de hoogste opbrengsten die u op de markt kunt genereren.

Het zal geen verrassing zijn dat de beleggingscategorie die mij het meest aanspreekt technologiebeleggingen in een vroeg stadium is. Het is een van de weinige sectoren van de economie met echte groei waar bedrijven extreem snel kunnen groeien. Tegelijkertijd hebben de beste investeerders vanwege de economische aspecten van durfkapitaalfondsen, waar ze 2% beheervergoedingen per jaar en 20% van de winst innen, een stimulans om grotere fondsen te werven en te investeren in deals in latere stadia. Je kunt niet echt geld verdienen met een fonds van $ 30-50 miljoen. De economische aspecten van een startfonds werken alleen als je een zeer grote som persoonlijk geld investeert waarbij je 100% van de winst krijgt in plaats van 20%. Als zodanig is beleggen in een vroeg stadium buiten YC geen erg concurrerende beleggingscategorie. Bij FJ Labs concurreren we vooral met minder geavanceerde angels die een paar deals per jaar sluiten. De allerbeste investeerders zitten bij A16Z, Sequoia of Greylock en doen deals in een later stadium.

Op een bepaalde manier gaat het bij beleggen in een vroeg stadium niet zozeer om het kiezen van winnaars, gezien de hoeveelheid toekomstige onzekerheid, maar meer om het vermijden van slechte beleggingen. Meng dat met een zeer gediversifieerde portefeuille van ten minste 50 beleggingen en je kunt geweldige rendementen genereren. Ik heb de afgelopen 19 jaar gemiddeld een IRR van 70% gegenereerd met een multiple van 6,3x in deze beleggingscategorie, weliswaar beginnend met een zeer kleine activabasis. Het is heel belangrijk om gediversifieerd te zijn, zowel in de tijd als wat betreft het aantal bedrijven. Investeer over 2-3 jaar. Als je niet over de dealflow beschikt, is de eenvoudigste manier om in deze activaklasse te beleggen beleggen in fondsen met meerdere bedrijven, zoals die op FundersClub. Je kunt ook beleggen in individuele deals, maar dan moet je natuurlijk veel minder in de individuele deals stoppen dan in fondsen. Houd er ook rekening mee dat dit geen traditionele fondsen zijn. Er is maar één upfront capital call en ze houden geen geld achter voor pro-rata, wat betekent dat als het geld op is, ze een ander fonds doen. Als je wilt beleggen, neem dan de allocatie die je zou willen beleggen in een fonds en verdeel dit in afzonderlijke delen om blootstelling te krijgen aan meerdere fondsen over een periode van 2-3 jaar of zo.

II zou ook een kleiner bedrag op een meer geconcentreerde manier investeren in een paar pre-IPO bedrijven zoals Airbnb. Je zult geen 10x halen, maar het is een goede manier om 1,5 – 3x te halen in een paar jaar en een geweldige IRR te krijgen. Je moet niet investeren in “speculatieve unicorns”, dat zijn bedrijven in een vroeg stadium die waarderingen van miljarden dollars afdwingen, maar eerder in meer gevestigde startups met geldige bedrijfsmodellen die op weg zijn naar een beursgang. Airbnb is daar op dit moment het beste voorbeeld van.

Ik raad aan om een groot deel, 20-30% van je nettowaarde in contanten aan te houden. Bankiers haten dit omdat ze denken dat we geld op tafel laten liggen. Maar het najagen van rendement in omgevingen met lage rentes is vaak als het plukken van centen voor een stoomwals. Gezien het lage rendement en de inflatie kun je het geld beter houden. De opportuniteitskosten zijn erg laag en het biedt verbazingwekkende mogelijkheden voor hoge rendementen in tijden van crisis door activa van hoge kwaliteit tegen grote kortingen te kopen. Merk op dat je een tegendraads temperament nodig hebt om dit te laten werken. Je moet bereid zijn om te kopen wanneer mensen bang zijn en het erop lijkt dat de wereld vergaat. Je zou ook een deel van het geld moeten gebruiken om je volgende startup te financieren. De eerste $500k – $1 miljoen is het duurste en meest verwaterende kapitaal dat je kunt krijgen. Als je het niet hoeft te verhogen, des te beter. Zorg er echter voor dat je nog steeds ijverig bent in het proces van ideeën genereren en in de uitvoering van je startup. Voor de meeste mensen zou ik niet aanraden om meer dan 10% risico te nemen bij hun volgende startup.

Om een voorbeeld te geven: als je net $10 miljoen hebt verdiend na aftrek van belastingen, je huis wilt bezitten en de bovengenoemde strategie volgt, zou je het op de volgende manier inzetten:

Een appartement van $4 miljoen kopen

• Leen $3 miljoen van de $4 miljoen tegen 3,5% rente gedurende 30 jaar.
• Je kunt de rente aftrekken van je belastingen
• Netto heb je nu nog $9 miljoen aan contanten

Investeer $ 2,5 miljoen in inkomstengenererend onroerend goed

• Dit is uw “veilige” investering en moet worden geïnvesteerd in veel onroerend goed in verschillende regio’s.
• Het is bedoeld om geld te genereren. Het netto rendement waar je naar streeft is 6-13% en kan oplopen tot 25% met een effectieve strategie voor kortetermijnverhuur.
• Je hebt nu $6,5 miljoen in contanten

$ 2,5 miljoen investeren in startups in een vroeg stadium

• Je moet in minstens 50 startups investeren om het te laten werken
• Zo krijg je een gediversifieerde portefeuille
• De eenvoudigste manier om dit te doen is misschien door fondsen met meerdere bedrijven te steunen, zoals die op FundersClub
• Ik zou waarschijnlijk $500k / fonds
• Je moet ook investeren in de coole deals die je ziet van je vrienden die je hebt overtuigd op
• Je hebt nu $4 miljoen in contanten – merk op dat de investeringen in de loop van de tijd worden gedaan, maar het is het beste om de fondsen in je hoofd “toe te wijzen”, ook al is je eerste cheque slechts $500k.

Investeer $ 1 miljoen in startups in een laat stadium

• Ik vind dit de makkelijkste manier om 2-3x te maken op een relatief veilige manier
• Ik investeer meestal in de 2 jaar voor de beursgang in startups zoals Airbnb, Coupang etc.
• Merk op dat je meestal grotere cheques van $250k per stuk moet uitschrijven.
• Ik kan je uitnodigen voor deals als ik ze zie
• Je hebt nu $3 miljoen in contanten – maar opnieuw houd je het grootste deel van het contante geld voor een lange tijd.

Houd $ 3 miljoen contant

• Het verdient $0, maar het is veilig
• Het geeft je $$ om te investeren als je kansen tegenkomt: iemand heeft dringend geld nodig en is bereid om 50% te verkopen als je hem nu het geld geeft, je kunt aandelen van hoge kwaliteit goedkoop kopen na een grote correctie, enz.
• U kunt de eerste $1 miljoen van uw volgende startup financieren en de pijn en verwatering van de zaaikap vermijden.

Als de waarderingen van aandelen naar het gemiddelde zouden terugkeren, zou ik investeringen in onroerend goed en technologie met elk $500k terugbrengen en in plaats daarvan $1 miljoen toewijzen aan niet-tech, niet-financiële aandelen van hoge kwaliteit die een hoog dividend uitkeren.

Het is belangrijk om op te merken dat de bovenstaande toewijzingen moeten variëren op basis van je individuele geldbehoeften en nettowaarde. Als je $1 miljoen waard zou zijn, zouden de toewijzingen heel anders zijn. Omgekeerd, als je veel meer waard zou zijn, zou je een lager percentage van je nettowaarde moeten besteden aan je hoofdverblijfplaats.

Je bezittingen zouden nu veilig moeten zijn, zodat je ‘s nachts beter kunt slapen 🙂