Zdaję sobie sprawę, że ten wpis na blogu może wydawać się głupi, ponieważ jego treść dotyczy tylko nielicznych szczęśliwych przedsiębiorców. Biorąc jednak pod uwagę ilość złych rad udzielanych przez tradycyjnych doradców inwestycyjnych i fakt, że każdy przedsiębiorca, którego wsparłem i który z powodzeniem wyszedł z inwestycji, pytał mnie, jak zarządzać swoimi funduszami, czułem, że ten post musi zostać napisany.

Większość tradycyjnych doradców ma model, który zasadniczo wygląda następująco: akcje krajowe 30% (podzielone między akcje o dużej i średniej kapitalizacji), akcje międzynarodowe 20%, nieruchomości 20%, stały dochód 20%, alternatywy 5% (private equity i fundusze hedgingowe), gotówka 5%. Wartości procentowe różnią się nieco w zależności od informacji demograficznych i profilu ryzyka, ale są prawidłowe. Co ciekawe, często alokacje nie różnią się zbytnio między najbardziej agresywnymi i konserwatywnymi zaleceniami dotyczącymi portfela.

Modele te opierają się na historycznej premii za ryzyko i zmienności każdej klasy aktywów. Są sytuacje, w których taka alokacja może mieć sens. Modele przyjmują jednak wycenę każdej klasy aktywów jako godziwą w momencie inwestycji. Wycena, przy której wchodzisz na rynek, naprawdę ma znaczenie. Na przykład, w okresie historycznie niskich stóp procentowych nie ma sensu posiadać żadnych instrumentów o stałym dochodzie. Rentowności są tak niskie, że równie dobrze można by je trzymać w gotówce. Nie otrzymujesz uczciwej rekompensaty za ryzyko niewykonania zobowiązania. Co gorsza, ceny obligacji będą spadać wraz ze wzrostem stóp procentowych. Podobnie, ceny akcji wydają się bogate. Wskaźnik p/e dla indeksu S&P 500 wynosi 25,5 pomimo historycznie wysokich zysków przedsiębiorstw przekraczających 8%. Historycznie S&P notowany był przy wskaźniku p/e na poziomie 14, a zyski przedsiębiorstw wynosiły średnio 5%.

W przeszłości inwestowałem w wysokiej jakości akcje amerykańskie wypłacające wysokie dywidendy. Generowały one gotówkę i zyskiwały na wartości. Nie posiadałem żadnych akcji spółek technologicznych, ponieważ mam już zbyt dużą ekspozycję na ten sektor ze względu na moją codzienną pracę. Nie inwestowałem również w akcje żadnych spółek finansowych. Pomimo poprawy bilansów, kryzys nadal może z łatwością wymazać cały kapitał własny. Jednak na początku tego roku zlikwidowałem swoją ekspozycję na akcje ze względu na obawy dotyczące wyceny.

Nie inwestuj w aktywnie zarządzane fundusze i fundusze hedgingowe. Bankierzy lubią je, ponieważ generują wysokie prowizje, ale po odjęciu opłat zasadniczo żaden z nich nie osiąga lepszych wyników niż S&P 500 w dłuższej perspektywie. Co gorsza, często inwestujemy w nie po tym, jak miały dobrą passę, co zazwyczaj prowadzi jedynie do odwrócenia średniej. Nie inwestowałbym również w fundusze private equity forsowane przez banki. Ta klasa aktywów radzi sobie dobrze z perspektywy IRR, ale fundusze są wiecznie niepłynne (ponad 10 lat), a opłaty pochłaniają dużą część zwrotów. Istnieje również bardzo niewielka korelacja między historycznymi i przyszłymi zwrotami funduszy private equity.

Ponadto, NIGDY nie powinieneś pożyczać na depozyt zabezpieczający. Każdy bankier, jakiego kiedykolwiek spotkałem, naciska na to. Mówią ci: „Zainwestuj 1 milion dolarów w obligacje, które zarabiają 4%, a my pożyczymy ci 1 milion dolarów na 2%. Nie tylko zarabiasz na transakcji, ale nadal masz 1 milion dolarów do wydania na cokolwiek!”. Brzmi to jak dobry pomysł, ale to fatalny pomysł, ponieważ w trudnym momencie (np. kryzys 2008/2009) twoje aktywa tracą na wartości. Aby pokryć różnicę, bank dokona wezwania kapitałowego i poprosi o przekazanie gotówki na pokrycie strat. To są właśnie te momenty, w których chcesz mieć najwięcej gotówki, aby być oportunistą i kupować aktywa po niskich cenach. Te 2% rocznie po prostu nie jest tego warte. Trzymaj pieniądze w gotówce. Kiedy zdarzają się kryzysy, możesz zarobić 100%+, inwestując w wysokiej jakości aktywa po niskiej cenie.

Jestem bardziej agnostykiem w kwestii nieruchomości osobistych, ponieważ zazwyczaj uważam je za konsumpcję, a nie inwestycję. W mieście takim jak Nowy Jork rentowność najmu wynosi zaledwie 2-4%. Jeśli porównasz całkowite miesięczne koszty posiadania (koszt kredytu hipotecznego + koszt alternatywny zaliczki – lub po prostu załóż, że zaciągnąłeś kredyt hipoteczny na 100%, aby uprościć matematykę + podatki od nieruchomości + utrzymanie + średnie miesięczne wydatki na naprawę rzeczy, które się psują) z czynszem, wynajem może być 2-3 razy tańszy niż posiadanie! To powiedziawszy, wiele osób uwielbia posiadać swoje główne miejsce zamieszkania. Jeśli mieści się to w twoim budżecie i jesteś świadomy faktu, że jest to konsumpcja, a nie inwestycja, zrób wszystko, co zmaksymalizuje twoje szczęście(wynajem… chyba że chcesz kupić).

Nieruchomości są obecnie jedną z najbardziej atrakcyjnych klas aktywów, jeśli nie kupujesz nieruchomości, w których chcesz mieszkać. Jeśli masz zdywersyfikowany portfel, jest to bardzo bezpieczne i możesz generować stopy kapitalizacji (dochód operacyjny netto podzielony przez cenę zakupu) na poziomie 6-13% w skali w zależności od geografii, w której inwestujesz. Aby uzyskać najlepsze oferty, zazwyczaj kupujesz za gotówkę i możesz później refinansować. Jose i ja kupiliśmy kilka wielorodzinnych budynków mieszkalnych w Berlinie w latach 2011-2013, korzystając z tej strategii. Mój brat Olivier, który prowadzi Home61, pomaga biurom rodzinnym budować portfele nieruchomości generujących dochód w Miami na Florydzie i Columbus w Ohio z wielkim sukcesem. Należy pamiętać, że podejście to nie sprawdza się w miastach takich jak Nowy Jork i San Francisco, gdzie stopy kapitalizacji są wyjątkowo niskie.

Innym skutecznym podejściem do nieruchomości jest arbitraż między wynajmem długoterminowym i krótkoterminowym. Możesz kupić lub wynająć mieszkania na długi okres, a następnie wynająć je na Airbnb (lub na rynkach wynajmu średnioterminowego używanych do mieszkań korporacyjnych itp. Nawet biorąc pod uwagę opłaty firmy zarządzającej (zakładając, że nie chcesz wykonywać całej pracy samodzielnie), istnieje kilka miast, w których można wygenerować 15-25% zysku netto rocznie. Jest to zazwyczaj mniej skalowalne, ponieważ wiele budynków i umów najmu nie zezwala na podnajem, a niektóre miasta nie zezwalają na posiadanie wielu ofert na Airbnb lub ograniczają pobyty krótkoterminowe (np. poniżej 30 dni), ale jest to jeden z najwyższych zysków, jakie można wygenerować na rynku.

Nic dziwnego, że klasą aktywów, którą najbardziej lubię, są inwestycje w technologie na wczesnym etapie rozwoju. Jest to jeden z niewielu sektorów gospodarki zapewniających realny wzrost, w którym firmy mogą rozwijać się niezwykle szybko. Jednocześnie ze względu na ekonomię funduszy venture, które pobierają 2% opłat za zarządzanie rocznie i 20% zysków, najlepsi inwestorzy mają motywację do gromadzenia większych funduszy i inwestowania w transakcje na późniejszych etapach. Nie da się naprawdę zarobić na funduszu o wartości 30-50 milionów dolarów. Ekonomia funduszu na wczesnym etapie działa tylko wtedy, gdy inwestujesz bardzo dużą sumę osobistych pieniędzy, gdzie otrzymujesz 100% zysków, a nie 20%. W związku z tym inwestowanie na wczesnym etapie rozwoju nie jest bardzo konkurencyjną klasą aktywów poza YC. W FJ Labs konkurujemy głównie z mniej zaawansowanymi aniołami, którzy przeprowadzają kilka transakcji rocznie. Najlepsi inwestorzy działają w A16Z, Sequoia lub Greylock, realizując transakcje na późniejszych etapach.

W pewnym sensie inwestowanie na wczesnym etapie polega mniej na wybieraniu zwycięzców, biorąc pod uwagę ilość przyszłej niepewności, a bardziej na unikaniu złych inwestycji. Wymieszaj to z bardzo zdywersyfikowanym portfelem składającym się z co najmniej 50 inwestycji, a możesz wygenerować świetne zyski. W ciągu ostatnich 19 lat wygenerowałem średnio 70% IRR przy wielokrotności 6,3x w tej klasie aktywów, co prawda zaczynając od bardzo małej bazy aktywów. Bardzo ważna jest dywersyfikacja zarówno pod względem czasu, jak i liczby spółek. Inwestuj przez 2-3 lata. Jeśli nie masz przepływu transakcji, najłatwiejszym sposobem na uzyskanie ekspozycji na tę klasę aktywów jest inwestowanie w fundusze wielozakładowe, takie jak te na FundersClub. Możesz także inwestować w pojedyncze transakcje, ale oczywiście wkładaj w nie znacznie mniej niż w fundusze. Należy również pamiętać, że nie są to tradycyjne fundusze. Jest tylko jedno wezwanie do wpłaty kapitału z góry i nie zatrzymują pieniędzy na pro-rata, co oznacza, że gdy skończą im się pieniądze, tworzą kolejny fundusz. Jeśli chcesz zainwestować, weź alokację, którą chciałbyś zainwestować w fundusz i podziel ją na oddzielne części, aby uzyskać ekspozycję na wiele funduszy w ciągu około 2-3 lat.

Zainwestowałbym również mniejszą kwotę pieniędzy w bardziej skoncentrowany sposób w kilka spółek przed debiutem giełdowym, takich jak Airbnb. Nie zarobisz 10x, ale to dobry sposób na osiągnięcie 1,5 – 3x w ciągu kilku lat i uzyskanie świetnej stopy IRR. Nie powinieneś inwestować w „spekulacyjne jednorożce”, które są spółkami na wczesnym etapie rozwoju, wycenianymi na miliardy dolarów, ale raczej w bardziej ugruntowane startupy z ważnymi modelami biznesowymi na drodze do IPO. Airbnb jest tego najlepszym przykładem.

Zalecam trzymanie dużej części, 20-30% swojej wartości netto w gotówce. Bankierzy tego nienawidzą, ponieważ uważają, że zostawiamy pieniądze na stole. Jednak często pogoń za rentownością w warunkach niskich stóp procentowych przypomina zbieranie groszy przed walcem parowym. Biorąc pod uwagę niskie stopy zwrotu i inflację, najlepiej jest zatrzymać gotówkę. Koszt alternatywny jest bardzo niski i zapewnia niesamowite możliwości uzyskania wysokich zysków w czasach kryzysu poprzez kupowanie wysokiej jakości aktywów z dużymi rabatami. Należy pamiętać, że aby to zadziałało, potrzebny jest sprzeczny temperament. Musisz być gotów kupować, gdy ludzie się boją i wygląda na to, że świat się skończy. Powinieneś także wykorzystać część gotówki do sfinansowania kolejnego startupu. Pierwsze 500-1 mln USD to najdroższy i najbardziej rozwadniający kapitał, jaki można uzyskać. Jeśli można uniknąć jej podniesienia, tym lepiej. Upewnij się jednak, że nadal jesteś sumienny w procesie generowania pomysłów i realizacji swojego startupu. Dla większości ludzi nie zalecałbym ryzykowania więcej niż 10% w ich następnym startupie.

Aby dać ci przykład, jeśli właśnie zarobiłeś 10 milionów dolarów po odliczeniu podatków, chciałeś posiadać swój dom i postępowałeś zgodnie z wyżej wymienioną strategią, rozmieściłbyś je w następujący sposób:

Kup mieszkanie za 4 miliony dolarów

• Pożyczyć 3 mln USD z 4 mln USD z oprocentowaniem 3,5% na 30 lat.
• Spłatę odsetek można odliczyć od podatku
• Netto nadal masz 9 milionów dolarów w gotówce

Zainwestowanie 2,5 mln USD w nieruchomości generujące dochód.

• Jest to twoja „bezpieczna” inwestycja i powinna być inwestowana w wiele nieruchomości w różnych regionach geograficznych
• Ma to na celu generowanie gotówki. Oczekiwana stopa kapitalizacji netto wynosi 6-13%, a przy skutecznej strategii wynajmu krótkoterminowego może sięgać nawet 25%
• Masz teraz 6,5 miliona dolarów w gotówce

Zainwestować 2,5 miliona dolarów w startupy na wczesnym etapie rozwoju

• Musisz zainwestować w co najmniej 50 startupów, aby to zadziałało
• Zapewniłoby to zdywersyfikowany portfel
• Najłatwiejszym sposobem na to może być po prostu wspieranie funduszy obejmujących wiele firm, takich jak te na FundersClub
• Prawdopodobnie postawiłbym 500 tys. dolarów na fundusz
• Powinieneś także zainwestować w fajne oferty, które widzisz u swoich znajomych, na które jesteś przekonany
• Masz teraz 4 miliony dolarów w gotówce – pamiętaj, że inwestycje są dokonywane w czasie, ale najlepiej jest „przydzielić” środki w swoim umyśle, nawet jeśli pierwszy czek to tylko 500 tysięcy dolarów.

Zainwestuj 1 milion dolarów w startupy na późnym etapie rozwoju

• Uważam, że jest to najłatwiejszy sposób na zrobienie 2-3x w stosunkowo bezpieczny sposób
• Zazwyczaj inwestuję na 2 lata przed IPO w startupy takie jak Airbnb, Coupang itp.
• Należy pamiętać, że zazwyczaj trzeba wypisywać większe czeki po 250 tys. dolarów każdy
• Mogę zaprosić cię do transakcji, kiedy je zobaczę
• Masz teraz 3 miliony dolarów w gotówce – ale znowu zatrzymujesz większość gotówki przez długi czas

Zatrzymaj 3 miliony dolarów w gotówce

• Zarabia 0 USD, ale jest bezpieczny
• Daje ci $$$ do zainwestowania w przypadku napotkania okazji: ktoś pilnie potrzebuje gotówki i jest skłonny sprzedać 50% taniej, jeśli dasz mu gotówkę teraz, możesz tanio kupić wysokiej jakości akcje po dużej korekcie itp.
• Możesz sfinansować pierwszy milion dolarów swojego kolejnego startupu i uniknąć bólu i rozwodnienia rundy zalążkowej

Gdyby wyceny akcji powróciły do średniej, ograniczyłbym inwestycje w nieruchomości i technologie o 500 tys. dolarów każda i zamiast tego przeznaczyłbym 1 mln dolarów na nietechnologiczne, niefinansowe, wysokiej jakości akcje wypłacające wysokie dywidendy.

Należy pamiętać, że powyższe alokacje powinny różnić się w zależności od indywidualnych potrzeb gotówkowych i wartości netto. Gdybyś był wart 1 milion dolarów, alokacje byłyby zupełnie inne. I odwrotnie, jeśli jesteś wart znacznie więcej, powinieneś przeznaczyć mniejszy procent swojej wartości netto na swoje główne miejsce zamieszkania.

Twoje aktywa powinny być teraz bezpieczne, abyś mógł lepiej spać w nocy 🙂