Saya menyadari bahwa postingan blog ini mungkin tampak tidak menarik karena isinya hanya berlaku untuk beberapa pengusaha yang beruntung. Namun, mengingat banyaknya nasihat buruk yang diberikan oleh penasihat investasi tradisional dan setiap pengusaha yang saya dukung yang berhasil keluar bertanya kepada saya bagaimana cara mengelola dana mereka, saya merasa tulisan ini harus ditulis.

Sebagian besar penasihat tradisional memiliki model yang pada dasarnya terlihat seperti ini: ekuitas domestik 30% (dibagi antara kapitalisasi besar dan kapitalisasi menengah), ekuitas internasional 20%, real estat 20%, pendapatan tetap 20%, alternatif 5% (ekuitas swasta dan dana lindung nilai), uang tunai 5%. Persentase ini sedikit berbeda sesuai dengan informasi demografis dan profil risiko Anda, tetapi sudah tepat sasaran. Menariknya, seringkali alokasi tidak terlalu berbeda antara rekomendasi portofolio yang paling agresif dan konservatif.

Model-model ini didasarkan pada premi risiko historis dan volatilitas setiap kelas aset. Ada kalanya alokasi ini masuk akal. Namun, model-model ini menganggap penilaian setiap kelas aset adalah adil pada saat investasi. Valuasi saat Anda memasuki pasar sangat penting. Sebagai contoh, dalam periode suku bunga yang secara historis rendah ini, tidak masuk akal untuk memiliki pendapatan tetap. Imbal hasilnya sangat rendah sehingga Anda mungkin lebih baik menggunakan uang tunai. Anda tidak mendapatkan kompensasi yang adil untuk risiko gagal bayar. Harga obligasi yang lebih buruk pasti akan turun karena suku bunga naik. Demikian juga, harga ekuitas terasa kaya. Rasio p/e S&P 500 adalah 25,5 meskipun secara historis laba perusahaan lebih dari 8%. Secara historis, S&P diperdagangkan dengan p/e 14 dan laba perusahaan rata-rata 5%.

Secara historis, saya memang berinvestasi pada saham-saham AS yang berkualitas tinggi dan membayar dividen tinggi. Mereka menghasilkan uang tunai dan dihargai dalam nilai. Saya tidak memiliki saham teknologi, karena saya sudah terlalu sering terpapar dengan sektor ini melalui pekerjaan saya sehari-hari. Saya juga tidak berinvestasi dalam ekuitas perusahaan keuangan mana pun. Meskipun neraca keuangan membaik, krisis masih dapat dengan mudah menghapus semua ekuitas. Namun, saya melikuidasi eksposur ekuitas saya di awal tahun ini karena masalah valuasi.

Jangan berinvestasi pada dana yang dikelola secara aktif dan dana lindung nilai. Para bankir menyukai mereka karena mereka menghasilkan biaya yang tinggi, tetapi setelah dikurangi biaya, pada dasarnya tidak ada satupun yang mengungguli S&P 500 dalam jangka panjang. Lebih buruk lagi, kita sering berinvestasi pada saham-saham ini setelah mereka memiliki kinerja yang baik, yang biasanya hanya mengarah pada pengembalian rata-rata. Saya juga tidak akan berinvestasi pada dana ekuitas swasta yang didorong oleh bank. Kelas aset ini tidak masalah dari perspektif IRR, tetapi dana tidak likuid selamanya (10+ tahun) dan biaya memakan sebagian besar imbal hasil. Ada juga korelasi yang sangat kecil antara imbal hasil historis dan imbal hasil masa depan dalam ekuitas swasta.

Selain itu, Anda TIDAK PERNAH meminjam dengan margin. Setiap bankir yang pernah saya temui mendorong hal ini. Mereka memberi tahu Anda: “Investasikan $1 juta pada obligasi yang menghasilkan 4% dan kami akan meminjamkan Anda $1 juta dengan bunga 2%. Anda tidak hanya menghasilkan uang dari perdagangan, Anda masih memiliki $1 juta untuk dibelanjakan untuk apa pun!” Kedengarannya seperti ide yang bagus, tetapi ini adalah ide yang buruk karena pada saat yang sulit (misalnya; krisis 2008/2009), aset Anda akan jatuh nilainya. Untuk menutupi selisihnya, bank akan melakukan capital call dan meminta Anda untuk memberikan uang tunai untuk menutupi kerugian tersebut. Itulah saat-saat di mana Anda membutuhkan uang tunai paling banyak untuk menjadi oportunis dan membeli aset dengan harga murah. 2% / tahun tidak sebanding dengan apa yang Anda dapatkan. Simpan uang dalam bentuk tunai. Ketika krisis terjadi, Anda dapat menghasilkan 100%+ dengan berinvestasi pada aset berkualitas tinggi dengan harga murah.

Saya lebih memilih untuk tidak terlalu peduli dengan real estat pribadi karena saya lebih menganggapnya sebagai konsumsi daripada investasi. Di kota seperti New York, hasil sewa hanya 2-4%. Jika Anda membandingkan total biaya kepemilikan bulanan (biaya hipotek + biaya peluang dari uang muka Anda – atau asumsikan saja Anda telah melakukan hipotek 100% untuk mempermudah penghitungan + pajak properti + perawatan + biaya bulanan rata-rata untuk memperbaiki barang-barang yang rusak) dengan biaya sewa Anda, menyewa bisa 2 hingga 3 kali lebih murah daripada memiliki! Meski begitu, banyak orang yang senang memiliki tempat tinggal utama. Jika sesuai dengan anggaran Anda dan Anda sadar bahwa ini adalah konsumsi dan bukan investasi, lakukan apa pun yang dapat memaksimalkan kebahagiaan Anda(Sewa… kecuali jika Anda ingin membeli)

Real estat adalah salah satu kelas aset yang paling menarik saat ini, jika Anda tidak membeli real estat yang ingin Anda tinggali. Jika Anda memiliki portofolio yang terdiversifikasi, ini sangat aman dan Anda dapat menghasilkan cap rate (pendapatan operasional bersih dibagi dengan harga pembelian) sebesar 6-13% dalam skala besar, tergantung pada geografi tempat Anda berinvestasi. Untuk mendapatkan penawaran terbaik, Anda biasanya membeli secara tunai dan dapat melakukan pembiayaan kembali nanti. Jose dan saya membeli beberapa gedung apartemen multi-keluarga di Berlin antara tahun 2011 dan 2013 dengan menggunakan strategi ini. Kakak saya, Olivier, yang menjalankan Home61, membantu kantor keluarga membangun portofolio properti yang menghasilkan pendapatan di Miami, Florida dan Columbus, Ohio dengan sukses besar. Perlu dicatat bahwa pendekatan ini tidak bekerja di kota-kota seperti New York dan San Francisco yang memiliki cap rate yang sangat rendah.

Pendekatan real estat lain yang berhasil adalah melakukan arbitrase antara sewa jangka panjang dan jangka pendek. Anda bisa membeli atau mendapatkan sewa jangka panjang di apartemen, lalu menyewakannya di Airbnb (atau pasar sewa jangka menengah yang digunakan untuk perumahan perusahaan, dll.) dengan durasi yang lebih pendek. Bahkan dengan mempertimbangkan biaya perusahaan pengelola (dengan asumsi Anda tidak ingin melakukan semua pekerjaan sendiri), ada beberapa kota di mana Anda bisa menghasilkan 15-25% imbal hasil bersih per tahun. Biasanya kurang terukur karena banyak bangunan dan sewa tidak mengizinkan penyewaan kembali dan beberapa kota tidak mengizinkan memiliki banyak daftar di Airbnb atau membatasi masa inap jangka pendek (mis. di bawah 30 hari), tetapi ini adalah salah satu hasil tertinggi yang dapat Anda hasilkan di pasar.

Tidak mengherankan, kelas aset yang paling saya sukai adalah investasi teknologi tahap awal. Ini adalah salah satu dari sedikit sektor ekonomi yang memberikan pertumbuhan nyata di mana perusahaan dapat tumbuh dengan sangat cepat. Pada saat yang sama, karena keekonomisan dana ventura di mana mereka mengambil biaya manajemen 2% per tahun dan 20% dari keuntungan, investor terbaik memiliki insentif untuk mengumpulkan dana yang lebih besar dan berinvestasi pada transaksi tahap selanjutnya. Anda tidak dapat benar-benar menghasilkan uang dengan dana $30-50 juta. Keekonomisan dana tahap awal hanya berlaku jika Anda menginvestasikan uang pribadi dalam jumlah yang sangat besar di mana Anda mendapatkan 100% keuntungan, bukan 20%. Dengan demikian, investasi tahap awal bukanlah kelas aset yang sangat kompetitif di luar YC. Di FJ Labs, kami sebagian besar bersaing dengan malaikat yang kurang canggih yang melakukan beberapa transaksi dalam setahun. Investor terbaik ada di A16Z, Sequoia atau Greylock yang melakukan transaksi tahap selanjutnya.

Dengan kata lain, berinvestasi pada tahap awal bukanlah tentang memilih pemenang mengingat banyaknya ketidakpastian di masa depan dan lebih kepada menghindari investasi yang buruk. Kombinasikan dengan portofolio yang sangat terdiversifikasi yang terdiri dari setidaknya 50 investasi dan Anda bisa menghasilkan keuntungan besar. Saya menghasilkan rata-rata IRR 70% dengan kelipatan 6,3x selama 19 tahun terakhir di kelas aset ini, yang memang dimulai dengan basis aset yang sangat kecil. Sangat penting untuk melakukan diversifikasi baik dalam hal waktu maupun jumlah perusahaan. Berinvestasi selama 2-3 tahun. Jika Anda tidak memiliki alur transaksi, cara termudah untuk mendapatkan eksposur ke kelas aset adalah berinvestasi di reksa dana multi perusahaan, seperti yang ada di FundersClub. Anda juga bisa berinvestasi pada transaksi individual, tetapi tentu saja Anda harus menaruh lebih sedikit pada transaksi individual dibandingkan pada dana. Perlu diketahui juga bahwa ini bukan reksa dana tradisional. Hanya ada satu panggilan modal di muka dan mereka tidak menyimpan uang untuk pro-rata, yang berarti ketika mereka kehabisan uang, mereka akan melakukan pendanaan lain. Jika Anda ingin berinvestasi, ambil alokasi yang ingin Anda investasikan dalam sebuah reksa dana dan bagi menjadi beberapa bagian untuk mendapatkan eksposur ke beberapa reksa dana selama 2-3 tahun atau lebih.

II juga akan menginvestasikan sejumlah kecil uang dengan cara yang lebih terkonsentrasi pada beberapa perusahaan pra-IPO seperti Airbnb. Anda tidak akan menghasilkan 10x lipat, tetapi ini adalah cara yang baik untuk menghasilkan 1,5 – 3x lipat dalam beberapa tahun dan mendapatkan IRR yang bagus. Anda sebaiknya tidak berinvestasi pada “unicorn spekulatif” yang merupakan perusahaan tahap awal yang memiliki valuasi miliaran dolar, melainkan pada perusahaan rintisan yang lebih mapan dengan model bisnis yang valid dan sedang dalam proses IPO. Airbnb adalah contoh terbaik untuk saat ini.

Saya sarankan untuk menyimpan sebagian besar, 20-30% dari kekayaan bersih Anda dalam bentuk tunai. Para bankir tidak menyukai hal ini karena mereka pikir kita meninggalkan uang di atas meja. Namun, sering kali mengejar hasil di lingkungan dengan tarif rendah seperti memungut uang receh di depan mesin uap. Mengingat rendahnya imbal hasil dan inflasi, yang terbaik adalah menyimpan uang tunai. Biaya peluang sangat rendah dan memberikan peluang luar biasa untuk mendapatkan keuntungan tinggi pada saat krisis dengan membeli aset berkualitas tinggi dengan diskon besar. Perhatikan bahwa agar hal ini berhasil, Anda memerlukan temperamen yang kontrarian. Anda harus bersedia membeli ketika orang-orang takut dan sepertinya dunia akan kiamat. Anda juga harus menggunakan sebagian dari uang tersebut untuk mendanai startup Anda berikutnya. $500 ribu – $1 juta pertama adalah modal paling mahal dan paling encer yang bisa Anda dapatkan. Jika Anda bisa menghindari menaikkannya, akan lebih baik. Namun, pastikan bahwa Anda tetap rajin dalam proses menghasilkan ide dan eksekusi startup Anda. Bagi kebanyakan orang, saya tidak akan merekomendasikan untuk menaruh lebih dari 10% risiko dalam startup mereka berikutnya.

Sebagai contoh, jika Anda baru saja menghasilkan $10 juta setelah dikurangi pajak, ingin memiliki rumah dan mengikuti strategi yang disebutkan di atas, Anda dapat menggunakannya dengan cara berikut:

Beli apartemen seharga $4 juta

• Pinjam $3 juta dari $4 juta dengan bunga 3,5% selama 30 tahun.
• Anda dapat mengurangi pembayaran bunga dari pajak Anda
• Setelah bersih, Anda masih memiliki uang tunai sebesar $9 juta

Investasikan $2,5 juta dalam real estat yang menghasilkan pendapatan

• Ini adalah investasi “aman” Anda dan harus diinvestasikan di banyak properti di beberapa wilayah geografis
• t dimaksudkan untuk menghasilkan uang tunai. Net cap rate yang Anda targetkan adalah 6-13% dan bisa mencapai 25% dengan strategi sewa jangka pendek yang efektif
• Anda sekarang memiliki uang tunai sebesar $6,5 juta

Investasikan $2,5 juta pada perusahaan rintisan tahap awal

• Anda perlu berinvestasi di setidaknya 50 startup untuk membuatnya berhasil
• Hal ini akan memberi Anda portofolio yang terdiversifikasi
• Cara termudah untuk melakukan ini mungkin hanya dengan mendukung dana multi perusahaan, seperti yang ada di FundersClub
• Saya mungkin akan menaruh $500k / dana
• Anda juga harus berinvestasi pada penawaran menarik yang Anda lihat dari teman-teman Anda yang Anda yakini
• Anda sekarang memiliki uang tunai sebesar $4 juta – perlu diingat bahwa investasi dilakukan seiring berjalannya waktu, namun yang terbaik adalah “mengalokasikan” dana tersebut di dalam pikiran Anda meskipun cek pertama Anda hanya sebesar $500 ribu.

Investasikan $1 juta pada perusahaan rintisan tahap akhir

• Saya menemukan bahwa ini adalah cara termudah untuk membuat 2-3x dengan cara yang relatif aman
• Saya biasanya berinvestasi dalam 2 tahun sebelum IPO di perusahaan rintisan seperti Airbnb, Coupang, dll.
• Perhatikan bahwa Anda biasanya harus menulis cek yang lebih besar masing-masing sebesar $250.000
• Saya dapat mengundang Anda untuk bertransaksi ketika saya melihatnya
• Anda sekarang memiliki uang tunai sebesar $3 juta – tetapi sekali lagi Anda menyimpan sebagian besar uang tunai tersebut untuk waktu yang lama

Menyimpan uang tunai sebesar $3 juta

• Menghasilkan $0, tetapi aman
• Ini memberi Anda $$$ untuk diinvestasikan jika Anda menemukan peluang: seseorang membutuhkan uang tunai segera dan bersedia menjual 50% jika Anda memberinya uang tunai sekarang, Anda dapat membeli saham berkualitas tinggi dengan harga murah setelah koreksi besar, dll.
• Anda bisa mendanai $1 juta pertama dari startup Anda berikutnya dan menghindari rasa sakit dan pengenceran pada putaran pendanaan awal

Jika valuasi saham kembali ke rata-rata, saya akan memangkas investasi real estat dan teknologi masing-masing sebesar $500 ribu dan mengalokasikan $1 juta ke saham-saham non-teknologi dan non-keuangan yang membayar dividen tinggi dan berkualitas tinggi.

Penting untuk diperhatikan bahwa alokasi di atas harus bervariasi sesuai dengan kebutuhan uang tunai dan kekayaan bersih Anda. Jika Anda memiliki kekayaan sebesar $1 juta, alokasinya akan sangat berbeda. Sebaliknya, jika Anda memiliki kekayaan yang lebih besar, Anda harus mendedikasikan persentase yang lebih rendah dari kekayaan bersih Anda untuk tempat tinggal utama Anda.

Aset Anda sekarang seharusnya aman sehingga Anda dapat tidur lebih nyenyak di malam hari 🙂