이 블로그 게시물은 운이 좋은 극소수의 기업가에게만 해당되는 내용이기 때문에 비꼬는 것처럼 보일 수 있다는 것을 알고 있습니다. 하지만 기존 투자자문사들이 제공하는 잘못된 조언이 너무 많았고, 제가 지원한 기업가들 중 성공적으로 투자금을 회수한 사람들이 저에게 자금 관리 방법을 묻는 경우가 많았기 때문에 이 글을 꼭 써야겠다고 생각했습니다.

대부분의 전통적인 어드바이저는 기본적으로 국내 주식 30%(대형주와 중형주 분할), 해외 주식 20%, 부동산 20%, 채권 20%, 대체투자 5%(사모펀드 및 헤지펀드), 현금 5%의 모델을 가지고 있습니다. 비율은 인구 통계 정보와 위험 프로필에 따라 약간씩 다르지만 방향은 정확합니다. 흥미롭게도 가장 공격적인 포트폴리오 추천과 보수적인 포트폴리오 추천의 비중은 크게 다르지 않은 경우가 많습니다.

이러한 모델은 각 자산 클래스의 과거 위험 프리미엄과 변동성을 기반으로 합니다. 이 할당이 합리적일 수 있는 경우가 있습니다. 그러나 이 모델은 투자 시점에 모든 자산 클래스의 가치를 공정하게 평가합니다. 시장에 진입하는 밸류에이션이 정말 중요합니다. 예를 들어, 지금처럼 금리가 역사적으로 낮은 시기에는 고정 수입을 보유하는 것은 의미가 없습니다. 수익률이 너무 낮아서 차라리 현금으로 받는 것이 나을 수도 있습니다. 불이행 위험에 대해 공정한 보상을 받지 못하고 있습니다. 금리가 상승하면 채권 가격은 하락할 수밖에 없습니다. 마찬가지로 주식 가격도 풍부하게 느껴집니다. 역사적으로 8%가 넘는 높은 기업 이익에도 불구하고 S&P 500 주가수익비율은 25.5입니다. 역사적으로 S&P는 주가수익비율 14에 거래되었고 기업 이익은 평균 5%였습니다.

과거에는 양질의 고배당금을 지급하는 미국 주식에 투자했습니다. 현금을 창출하고 가치를 인정받았습니다. 저는 이미 직업을 통해 기술 업종에 과도하게 노출되어 있기 때문에 기술 주식을 보유하지 않았습니다. 또한 금융회사의 주식에 투자하지 않았습니다. 대차대조표가 개선되었음에도 불구하고 위기가 발생하면 모든 자산이 쉽게 사라질 수 있습니다. 하지만 올해 초 밸류에이션 문제로 인해 주식 익스포저를 청산했습니다.

액티브 펀드 및 헤지 펀드에 투자하지 마세요. 은행가들은 높은 수수료 때문에 은행을 좋아하지만, 수수료를 제외하면 장기적으로 S&P 500을 능가하는 은행은 없습니다. 더 나쁜 것은, 우리는 종종 좋은 성과를 거둔 후에 투자하는 경우가 많으며, 이는 일반적으로 평균적인 수익률로 이어질 뿐입니다. 또한 은행이 추진하는 사모펀드에도 투자하지 않을 것입니다. 이 자산 클래스는 IRR 관점에서 보면 괜찮지만, 펀드는 영원히(10년 이상) 유동적이지 않고 수수료가 수익의 많은 부분을 차지합니다. 또한 사모펀드의 과거 펀드 수익률과 미래 펀드 수익률 사이에는 상관관계가 거의 없습니다.

또한 마진으로 대출해서는 절대 안 됩니다. 제가 만난 모든 은행가들이 이를 추진합니다. 이렇게 말하죠: “4%의 수익을 내는 채권에 100만 달러를 투자하면 2%로 100만 달러를 빌려드립니다. 투자로 돈을 벌 수 있을 뿐만 아니라 100만 달러는 어디든 쓸 수 있습니다!”라고 말합니다. 좋은 생각처럼 들리지만, 어려운 시기(예: 2008/2009년 위기)에는 자산 가치가 떨어지기 때문에 끔찍한 생각입니다. 차액을 충당하기 위해 은행은 캐피탈 콜을 하고 손실을 충당하기 위해 현금을 제공하도록 요청합니다. 바로 그 순간이 가장 많은 현금을 기회로 삼아 저렴하게 자산을 매수할 수 있는 시기입니다. 연간 2%는 그만한 가치가 없습니다. 현금으로 보관하세요. 위기가 발생하면 고품질의 자산에 저렴한 가격으로 투자하여 100% 이상의 수익을 올릴 수 있습니다.

저는 개인 부동산을 투자라기보다는 소비라고 생각하기 때문에 부동산에 대해 좀 더 불가지론적인 편입니다. 뉴욕과 같은 도시에서는 임대 수익률이 2~4%에 불과합니다. 총 월 소유 비용(모기지 비용 + 계약금 기회 비용 – 또는 계산을 더 간단하게 하기 위해 100% 모기지를 이용했다고 가정하고 재산세 + 유지비 + 고장난 물건을 수리하는 데 드는 월 평균 비용)과 임대료를 비교하면, 임대료가 소유보다 2~3배 저렴할 수 있습니다! 그렇긴 하지만 많은 사람이 주 거주지를 소유하는 것을 좋아합니다. 예산에 맞고 투자가 아닌 소비라는 사실을 인지하고 있다면, 행복을 극대화할 수 있는 방법을 선택하세요(구매를 원하지 않는다면 임대).

부동산은 현재 가장 매력적인 자산군 중 하나이며, 거주하고 싶은 부동산을 구입하지 않는다면 더욱 그렇습니다. 다각화된 포트폴리오를 보유하고 있다면 매우 안전하며 투자 지역에 따라 6~13%의 캡 레이트(순영업수익을 매입 가격으로 나눈 값)를 대규모로 창출할 수 있습니다. 최상의 거래를 얻으려면 일반적으로 현금으로 구매하고 나중에 리파이낸싱할 수 있습니다. Jose와 저는 이 전략을 사용하여 2011년부터 2013년까지 베를린에서 다세대 아파트 여러 채를 구입했습니다. Home61을 운영하는 제 동생 올리비에는 패밀리 오피스가 플로리다주 마이애미와 오하이오주 콜럼버스에서 소득을 창출하는 부동산 포트폴리오를 성공적으로 구축할 수 있도록 돕고 있습니다. 뉴욕이나 샌프란시스코와 같이 한도율이 극도로 낮은 도시에서는 이 접근 방식이 작동하지 않는다는 점에 유의하세요.

또 다른 성공적인 부동산 접근 방식은 장기 임대와 단기 임대 사이의 차익 거래를 하는 것입니다. 아파트를 구입하거나 장기 임차한 후 에어비앤비(또는 기업 숙소 등에 사용되는 중기 임대 마켓플레이스)에서 단기간 임대할 수 있습니다. 관리 회사의 수수료를 고려하더라도(모든 작업을 직접 하고 싶지 않다고 가정할 때) 연간 15~25%의 순수익을 올릴 수 있는 도시가 몇 군데 있습니다. 많은 건물과 임대차 계약에서 전대를 허용하지 않고 일부 도시에서는 에어비앤비에 여러 숙소를 등록하는 것을 허용하지 않거나 단기 숙박(예: 30일 미만)을 제한하기 때문에 일반적으로 확장성이 떨어지지만, 시장에서 가장 높은 수익을 창출할 수 있는 숙소 중 하나입니다.

당연히 제가 가장 좋아하는 자산군은 초기 단계 기술 투자입니다. 이 분야는 기업이 매우 빠르게 성장할 수 있는 실질적인 성장을 제공하는 몇 안 되는 경제 분야 중 하나입니다. 동시에 연간 2%의 관리 수수료와 수익의 20%를 가져가는 벤처 펀드의 경제성 때문에 최고의 투자자들은 더 큰 규모의 자금을 조달하고 후기 단계의 딜에 투자할 유인을 갖게 됩니다. 3,000만~5,000만 달러의 펀드로는 돈을 벌 수 없습니다. 초기 단계 펀드의 경제성은 20%가 아닌 100%의 수익을 얻을 수 있는 매우 큰 액수의 개인 자금을 투자하는 경우에만 유효합니다. 이처럼 초기 단계 투자는 YC 외부에서는 그다지 경쟁이 치열하지 않은 자산군입니다. FJ Labs에서는 대부분 1년에 몇 건의 딜을 진행하는 덜 숙련된 엔젤들과 경쟁하고 있습니다. 최고의 투자자들은 A16Z, Sequoia 또는 Greylock에서 후기 단계의 거래를 진행하고 있습니다.

초기 단계에 투자하는 것은 미래의 불확실성을 고려할 때 승자를 고르는 것이 아니라 잘못된 투자를 피하는 것입니다. 여기에 최소 50개 이상의 투자로 구성된 매우 다양한 포트폴리오를 결합하면 큰 수익을 창출할 수 있습니다. 저는 이 자산군에서 지난 19년간 6.3배의 배수로 평균 70%의 IRR을 기록했는데, 물론 아주 작은 자산으로 시작했지만요. 시간과 회사 수 측면에서 다양성을 확보하는 것이 매우 중요합니다. 2~3년에 걸쳐 투자하세요. 거래 흐름이 없는 경우 자산 클래스에 노출되는 가장 쉬운 방법은 펀더스클럽의 펀드와 같은 여러 회사 펀드에 투자하는 것입니다. 개별 거래에 투자할 수도 있지만, 펀드보다 개별 거래에 투자하는 금액이 훨씬 적을 것입니다. 또한 이러한 펀드는 전통적인 펀드가 아니라는 점에 유의하세요. 선불 캐피탈 콜은 단 한 번뿐이며, 비례 배분으로 돈을 보관하지 않기 때문에 자금이 부족하면 다른 펀드를 조성합니다. 투자하고 싶은 경우 펀드에 투자하고 싶은 비중을 가져다가 2~3년 정도에 걸쳐 여러 펀드에 분산 투자하여 여러 펀드에 노출되도록 합니다.

II는 또한 에어비앤비와 같은 몇몇 프리 IPO 기업에 더 적은 금액을 집중적으로 투자할 것입니다. 10배를 벌 수는 없지만 몇 년 안에 1.5~3배를 벌고 높은 IRR을 얻을 수 있는 좋은 방법입니다. 수십억 달러의 기업 가치를 인정받는 초기 단계의 ‘투기성 유니콘’이 아니라, 기업공개로 가는 유효한 비즈니스 모델을 가진 기존 스타트업에 투자해야 합니다. 에어비앤비는 현재 그 가장 좋은 예입니다.

순자산의 20~30% 정도는 현금으로 보유하는 것이 좋습니다. 은행가들은 우리가 돈을 테이블 위에 올려놓는다고 생각하기 때문에 이를 싫어합니다. 하지만 저금리 환경에서 수익률을 쫓는 것은 마치 스팀 롤러 앞에서 동전을 줍는 것과 같습니다. 낮은 수익률과 인플레이션을 고려할 때 현금을 보유하는 것이 가장 좋습니다. 기회비용이 매우 낮고 위기 상황에서 양질의 자산을 큰 폭으로 할인된 가격에 매입하여 고수익을 올릴 수 있는 놀라운 기회를 제공합니다. 이 작업을 수행하려면 반대되는 기질이 필요합니다. 사람들이 두려워하고 세상이 끝날 것 같을 때 기꺼이 구매해야 합니다. 또한 현금의 일부를 다음 스타트업을 위한 종자 자금으로 사용해야 합니다. 처음 50만~100만 달러는 가장 비싸고 희석할 수 있는 자본금입니다. 인상하지 않을 수 있다면 더할 나위 없이 좋습니다. 그러나 아이디어 창출 과정과 스타트업 실행에 있어서는 여전히 부지런히 노력해야 합니다. 대부분의 사람들에게 저는 다음 스타트업을 시작할 때 10% 이상의 위험을 감수하는 것을 추천하지 않습니다.

예를 들어, 방금 1,000만 달러의 순이익을 올렸고 내 집을 소유하고 싶고 앞서 언급한 전략을 따랐다면 다음과 같은 방식으로 배포할 수 있습니다:

400만 달러짜리 아파트 구입

• 400만 달러 중 300만 달러를 30년 동안 3.5%의 이자로 빌릴 수 있습니다.
• 이자 지급액을 세금에서 공제할 수 있습니다.
• 이제 현금 900만 달러가 남아 있습니다.

소득을 창출하는 부동산에 250만 달러 투자하기

• 이것은 “안전한” 투자이며 여러 지역의 여러 부동산에 투자해야 합니다.
• 는 현금을 창출하기 위한 것입니다. 목표하는 순 캡률은 6~13%이며 효과적인 단기 렌탈 전략으로 25%까지 높일 수 있습니다.
• 이제 현금 650만 달러가 있습니다.

초기 단계 스타트업에 250만 달러 투자

• 최소 50개 이상의 스타트업에 투자해야 성공할 수 있습니다.
• 이렇게 하면 다양한 포트폴리오를 확보할 수 있습니다.
• 가장 쉬운 방법은 펀더스클럽과 같은 여러 회사의 펀드를 후원하는 것입니다.
• 저는 아마도 펀드당 50만 달러를 투자할 것입니다.
• 또한 확신을 가지고 있는 친구의 멋진 거래에 투자해야 합니다.
• 이제 400만 달러의 현금이 생겼습니다. 투자는 시간이 지남에 따라 이루어지지만 첫 수표가 50만 달러에 불과하더라도 마음속으로 자금을 ‘할당’하는 것이 가장 좋습니다.

후기 단계의 스타트업에 100만 달러 투자

• 비교적 안전한 방법으로 2-3배를 만드는 가장 쉬운 방법은 다음과 같습니다.
• 저는 보통 에어비앤비, 쿠팡 등과 같은 스타트업의 기업공개 전 2년 동안 투자합니다.
• 일반적으로 25만 달러의 큰 수표를 써야 한다는 점에 유의하세요.
• 거래가 보이면 거래에 초대할 수 있습니다.
• 이제 현금 300만 달러가 있지만, 대부분의 현금을 장기간 보관하고 있습니다.

현금 300만 달러 보관

• 수익은 $0이지만 안전합니다.
• 긴급하게 현금이 필요한 사람이 있는데 지금 현금을 주면 50% 할인된 가격에 팔겠다거나, 큰 조정 후 우량 주식을 싸게 살 수 있는 등의 기회를 발견했을 때 투자할 수 있는 $$$를 마련할 수 있습니다.
• 다음 스타트업의 첫 100만 달러를 투자하고 시드 라운드의 고통과 희석을 피할 수 있습니다.

주식 밸류에이션이 평균으로 돌아간다면 저는 부동산과 기술 투자를 각각 50만 달러씩 줄이고 대신 비기술, 비금융 우량 고배당주에 100만 달러를 할당할 것입니다.

위의 할당량은 개인의 현금 수요와 순자산에 따라 달라질 수 있다는 점에 유의하세요. 만약 여러분이 100만 달러의 가치가 있다면, 할당량은 매우 달라질 것입니다. 반대로, 자산이 훨씬 더 많다면 순자산의 더 낮은 비율을 주 거주지에 투자해야 합니다.

이제 자산이 안전하게 보호되어 밤에 더 편히 잠들 수 있을 것입니다 🙂